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¿Cómo afrontar la nueva normalidad dentro de los condominios?

En los últimos días, el Comité de Operaciones de Emergencia (COE) definió las nuevas medidas que regularán, a nivel nacional, el sistema de semaforización aplicado para contener la propagación del COVD-19.

Más allá de evaluar si estas son o no acertadas, desde la administración de condominios debemos prepararnos para evitar que este cambio afecte el control biosanitario logrado dentro de nuestros edificios o conjuntos residenciales.

Recordemos que el cambio de color en el semáforo no es una invitación para descuidar las medidas sanitarias adoptadas al inicio de esta pandemia. Al contrario, si se permite una mayor circulación de personas y vehículos, el riesgo de contagio podría ser mayor.

Para evitar que el cambio de color en el semáforo afecte a nuestro condominio, toma en cuentas las siguientes recomendaciones:

  • No bajar la guardia. Es preciso mantener los protocolos sanitarios tomados al inicio de esta emergencia. La desinfección, el distanciamiento físico y el evitar las áreas comunes deben seguir siendo las reglas de oro dentro del condominio.
  • Retomar poco a poco las tareas pospuestas. En el caso de haber suspendido la jornada laboral de los trabajadores, o se haya pactado un horario diferente por la restricción de movilidad impuesta al inicio de la emergencia sanitaria, las nuevas medidas pueden ser la oportunidad para revisar estos acuerdos con el fin de retomar paulatinamente las principales actividades de conserjería y mantenimiento. Es importante seguir priorizando las tareas, dando énfasis a las de limpieza y desinfección de los espacios de mayor tránsito y riesgo de contaminación: cabinas de ascensores, puertas principales de ingreso, pasamanos, recibidores, etc.

  • Cuida al personal del condominio. Además de la dotación de insumos de limpieza y desinfección, la administración debe proveer al personal del condominio del equipo necesario para que este pueda realizar su trabajo sin riesgo de contaminación. Procura establecer protocolos de ingreso y salida del personal como: desinfección o cambio de ropa al llegar al edificio, control de temperatura, uso permanente de mascarilla dentro del edificio, etc.

Si bien las nuevas medidas serán más flexibles en cuanto a movilidad y desarrollo de actividades económicas y sociales, la gravedad de la pandemia está lejos de ser superada. Recuerda que es tiempo de priorizar nuestras responsabilidades y asumir el papel de actores propositivos dentro de nuestros edificios y conjuntos residenciales. Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.

 

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Cuidados que debemos tomar dentro del condominio ante el Covid-19: Parte 2

Continuamos con nuestras recomendaciones para aplicar dentro del condominio. En este artículo revisaremos algunas de las inquietudes que tienen nuestros lectores sobre la administración de condominios durante la emergencia sanitaria causada por el COVID-19.   

Al igual que en los artículos anteriores, queremos aclarar que ni la Ley de Propiedad Horizontal ni su Reglamento General tienen disposiciones expresas que puedan normar la conducta de los condóminos en emergencias sanitarias de esta magnitud. Por ello, apelamos directamente al sentido común, a la empatía y a la responsabilidad de cada vecino para salir de esta tragedia fortalecidos como comunidad.

  • Toma de decisiones. Dada la coyuntura sanitaria actual, las decisiones oportunas y responsables dentro de los condominios son indispensables para evitar que estos se vuelvan focos de contagio de COVID-19. Sin embargo, es preciso que estas decisiones no sean arbitrarias, abusivas, sobre dimensionadas, o peor aún, que lesionen derechos de los copropietarios y/o usuarios en general. En primer lugar, debemos recordar que las decisiones deben ser tomadas por los órganos de administración del condominio, es decir, el administrador, la directiva o la asamblea general; y, que el alcance de cada una de estas decisiones debe estar de acuerdo con sus respectivas competencias. Por ejemplo, el administrador no podrá por sí solo resolver el aumento o disminución del valor de las expensas, ya que esta es una competencia exclusiva de la asamblea general (Art. 45 literal “c” del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal). Asimismo, la asamblea general no necesita reunirse para tomar decisiones operativas, tomando en cuenta que para ello está el administrador (Art. 60 literales “a”, “b” y “s” del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal).

Otro punto que debemos tener muy en cuenta es que las decisiones que se toman desde el condominio deben precautelar la seguridad de los copropietarios y ocupantes del inmueble declarado en propiedad horizontal, pero sin llegar a excesos o abusos, como impedir el acceso de vecinos a sus bienes exclusivos por razones de profesión, lugar de nacimiento, estado de salud o condición socio económica. Las decisiones del condominio deben estar orientadas a definir protocolos de bio seguridad, sanitización de áreas comunes, dotación de materiales e insumos de desinfección para el personal y, en especial, a crear una cultura de cuidado entre vecinos.

Dentro de una comunidad tan próxima como lo es el condominio, el miedo, el desconocimiento y la indiferencia pueden ser elementos muy peligrosos al momento de tomar decisiones. Estos factores hacen que seamos discriminatorios, abusivos o irresponsables, en su orden. Para evitar tomar decisiones equivocadas, antes de resolver cualquier cosa debes tener la certeza de tu competencia dentro de condominio y de que dicha decisión no vulnera ninguna disposición legal, ni atenta contra los derechos de copropietarios o usuarios. Para ello, ten a mano la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal, el reglamento interno de tu condominio (si lo tiene), las resoluciones de las autoridades nacionales y locales, y las recomendaciones de las organizaciones de salud competentes.

Recuerda que las decisiones que se toman dentro del condominio no deben basarse en especulaciones o en mociones alarmistas. Estas necesitan tener una motivación legal y técnica que les permita ser defendidas en el caso del cuestionamiento de algún vecino.

Es tiempo de priorizar nuestras responsabilidades y asumir el papel de actores propositivos dentro nuestros edificios y conjuntos residenciales. Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.

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Las expensas condominiales y la emergencia sanitaria

Antes de entrar en materia, y al igual que en el artículo anterior publicado en este blog, es preciso aclarar que la legislación ecuatoriana vigente que regula el régimen de propiedad horizontal no contempla disposiciones expresas sobre la conducta de los condóminos en emergencias sanitarias. Por ello, apelamos directamente al sentido común, a la empatía y a la responsabilidad de cada vecino para salir de esta tragedia fortalecidos como comunidad.

La responsabilidad es uno de los valores que ha marcado la diferencia entre el éxito y el fracaso de las comunidades, frente a esta pandemia. Ahora más que nunca es imperativo el cumplimiento de nuestras obligaciones con nuestra familia, condominio y ciudad. Para quienes vivimos en condominio, una de estas obligaciones es pagar puntualmente las expensas. Como sabemos, este es un tema eficientemente abordado en la Ley de Propiedad Horizontal (Arts. 5, 13) y en su Reglamento General (Arts. 12 lit) c, 19, 26, 27), por lo que resumiremos su naturaleza en tres características principales: obligatoriedad, incondicionalidad y beneficio común.

Si partimos de un sentido estrictamente legal, la emergencia por el COVID-19 no ha cambiado el escenario jurídico sobre este tema, lo cual se traduce en que no podemos dejar de pagar puntualmente las expensas. Sin embargo, la realidad es más compleja y hay muchos factores sociales y económicos que deben ser considerados desde la Administración del condominio.

En este caso, el Administrador se ve en una disyuntiva que debe resolver con sabiduría y practicidad. Por un lado, existe la imperiosa necesidad de cubrir los gastos del condominio; por otro, la real y probada incapacidad de varios vecinos de pagar las expensas. Saber qué hacer exactamente dependerá de cada conjunto y del nivel de compromiso de sus vecinos. Sin perjuicio de ello, a continuación les dejamos ciertas ideas que podrían ser de ayuda:

  • Quien puede pagar no debe dejar de hacerlo. Algunos copropietarios no se han visto tan afectados como otros, y si bien sus ingresos pueden estar comprometidos, dicha afectación no les impide cumplir puntualmente con el pago de las expensas. Si somos parte de este grupo, sigamos pagándolas a tiempo y no nos dejemos llevar por la tentación de aprovecharnos de la situación y caer en mora injustificadamente. Recordemos que en estos momentos nuestro pago oportuno es vital para la sostenibilidad del condominio y, sobre todo, permite que las personas que trabajan para nosotros también puedan contar con su remuneración a tiempo (guardias, conserjes, jardineros, administradores).

  • Quien no puede pagar debe acordar un plan de pagos. Los vecinos que lastimosamente se ven afectados en mayor medida por esta emergencia sanitaria, y que por ende no pueden pagar sus expensas a tiempo, deben notificar este particular a la administración con el fin de establecer un plan de pagos. Este plan debe ser lo suficientemente cómodo para que pueda ser cumplido por el copropietario, pero sin afectar el punto de equilibrio financiero del condominio. La forma en la que se reestructure la deuda dependerá del valor de la expensa, del monto total de la deuda que será refinanciada, de la capacidad de recuperación económica del copropietario y de las necesidades de liquidez del condominio.

  • Diferenciar al copropietario que no puede pagar la expensa por esta emergencia del moroso recurrente. Es probable que en su condominio también exista ese vecino que, teniendo el dinero para pagar, no pagaba las expensas puntualmente. Y también es probable que ese mismo vecino quiera justificar su conocida irresponsabilidad con la emergencia sanitaria actual. En este caso, el Administrador deberá diferenciar los casos que obedecen a fuerza mayor, de aquellos que no. Esta diferenciación se hará evidente en las condiciones de los planes de pagos a los que cada uno acceda. Si bien es momento de solidaridad con los que menos tienen, también es oportuno ser firme con aquellos que buscan aprovecharse de las circunstancias.

  • Recurrir al fondo común de reserva. Si pese a los esfuerzos en el cobro de las expensas (incluida la cartera vencida), el condominio no puede llegar a un punto de equilibrio financiero, la Administración y la Asamblea podrían analizar la pertinencia y factibilidad de recurrir al fondo común de reserva, como una medida extrema para cubrir los gastos comunes urgentes que no han podido ser atendidos por este caso de fuerza mayor.

Tengamos en mente que estos momentos son difíciles para todos, y que por ello debemos esforzarnos por ser mejores vecinos, más solidarios, más responsables.

 

Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.

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¿Un buen vecino se nace o se hace?

A ser un buen vecino se aprende, no se nace siéndolo. Se logra ser un buen vecino aplicando reglas y normas de conducta que favorecen la creación de hábitos de convivencia saludables y sostenibles en el tiempo. En términos generales, un buen vecino es aquella persona que se identifica con el lugar en el que vive y por ello actúa responsable y activamente con la comunidad que lo rodea.

Es muy común que exista una idea equivocada respecto a las características que distinguen a buen vecino. Generalmente, se asocia como positivo un comportamiento pasivo e indiferente. Es decir, a menudo se cree que un buen vecino es una persona que no participa, que se encierra en su casa o departamento, hace silencio, aguanta los abusos sin denunciarlos y, en general, es invisible para su comunidad. No molesta.

Sin embargo y muy por el contrario, un buen vecino es aquella persona que se siente parte de la comunidad de la que forma parte y por ello participa activamente en las decisiones y actividades del condominio o conjunto residencial en el que habita. Un buen vecino, se involucra e identifica con su comunidad, de esta manera, construye relaciones saludables y duraderas con las personas con quienes convive.

Importancia de la buena vecindad

Los vecinos son personas con quienes, queramos o no, convivimos a diario. Por eso es necesario desarrollar y mantener relaciones saludables que faciliten la convivencia del día a día, así como, que permitan afrontar de forma colaborativa los problemas comunes y apoyarse para encontrar soluciones mutuamente satisfactorias.

Adicionalmente, una buena relación vecinal estimula el desarrollo de empatía con las personas que nos rodean y genera un sentimiento de familiaridad. El sentirse parte de una comunidad permite asumir responsabilidades y compartir derechos y obligaciones con un objetivo de bienestar común. De esta manera, es posible desarrollar relaciones respetuosas e incluso lazos afectivos que permitirán afrontar eventualidades o emergencias de forma más efectiva y beneficiosa para todos.

Comportamiento de un buen vecino

Como se explicó en los párrafos anteriores, no se nace siendo buen vecino, sino que, se aprende a serlo por medio de la adopción de comportamientos y códigos de conducta que favorecen la convivencia y la buena vecindad. A continuación enlistamos algunos comportamientos concretos que podemos empezar a aplicar para mejorar como vecinos.

  • Pagar puntualmente las expensas, alícuotas, cuotas extraordinarias y demás valores de pago obligatorio que permiten mantener y administrar los espacios comunes del conjunto habitacional.
  • Colocar la basura en los lugares destinados para hacerlo y respetar los horarios establecidos para evitar contaminación o suciedad que puedan incomodar a los vecinos o a sí mismo.
  • Controlar y evitar hacer ruidos excesivos o innecesarios, principalmente en horas de la noche y madrugada. De esta manera se respeta la necesidad de silencio y tranquilidad que los vecinos necesitan en sus hogares.
  • Si tiene mascotas, actuar responsablemente con el cuidado de las mismas de manera que su presencia en el condominio no cause molestias a los vecinos. Para ello, por ejemplo, se debe recoger los desechos y educarlas para no hacer ruido.
  • Participar activamente en las reuniones y asambleas convocadas por la administración y/o directiva del condominio. De esta manera, se mantiene al tanto de las necesidades comunes y colabora para encontrar soluciones mutuamente beneficiosas para todos los vecinos.
  • Escuchar las necesidades de las otras personas, respetar los criterios distintos y procurar llegar a acuerdos.
  • Proponer iniciativas que puedan ayudar a mejorar la vida de toda la comunidad.
  • Asumir responsabilidades dentro del condominio. Evaluar las decisiones tomadas y proponer cambios o acciones correctivas si es necesario.

Recuerda empezar a aplicar los comportamientos explicados. Su práctica continua los convertirá en hábitos saludables para la convivencia dentro de tu conjunto habitacional o condominio. Ser un mejor vecino te beneficiará a ti y a tu comunidad. Desarrollando empatía para con tus vecinos desarrollarás también la capacidad de adaptarte a entornos nuevos, de respetar la diferencia y, en general, mejorará tus relaciones con las personas que te rodean.

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Fundación Bien-Estar, 15 años brindando acompañamiento social alrededor de la vivienda

La construcción de una vivienda o de proyectos habitacionales produce impactos sociales, ambientales y económicos importantes, tanto para las personas y empresas directamente involucradas, como para quienes habitarán esos espacios. Fundación Bien-Estar es una organización sin fines de lucro creada para atender la dimensión social relacionada a los proyectos de construcción de vivienda.

Acción social de Mutualista Pichincha

Creada por Mutualista Pichincha en el año 2004, con el objetivo de direccionar el trabajo socialmente responsable en favor de la comunidad, Fundación Bien-Estar ha centrado su accionar en dar asesoría y acompañamiento en los procesos sociales derivados y relacionados a la producción de soluciones habitacionales. Conscientes de la importancia e impacto positivo del acompañamiento social en los procesos de construcción, su labor está enfocada en lograr mejores relaciones vecinales que, a su vez, se repliquen a nivel de las ciudades.

Para cumplir con su misión institucional, Fundación Bien-Estar canaliza su accionar por medio de sus dos productos: Acompañamiento social y Educación financiera.

Acompañamiento social

Entendido como un proceso de formación y organización, el acompañamiento social supone múltiples beneficios para el desarrollo de las comunidades. Entre los impactos positivos que genera se encuentran el fortalecer las capacidades organizativas de los vecinos y el facilitar la solución pacífica y eficiente de conflictos derivados de la convivencia de las personas que comparten espacios comunes.

Por medio de su producto Acompañamiento social, Fundación Bien-Estar imparte talleres de capacitación y brinda el servicio de asesoría legal, tanto en temas de propiedad horizontal, como respecto a organización comunitaria. Trabajo que realiza permanentemente con administradores de condominios, copropietarios, constructores, asociaciones de vecinos y corredores inmobiliarios. Todo ello con el objetivo de contribuir al desarrollo de comunidades socialmente sostenibles, cuyas prácticas vecinales positivas se proyecten hacia espacios más grandes y se repliquen a nivel de toda la ciudad.

Educación financiera

Con el objetivo de atender a los dos principales ejes de negocio de Mutualista Pichincha, Fundación Bien-Estar ha incorporado a su cartera el producto de Educación financiera. Enfocado a dar asesoría sobre temas referentes al correcto uso y organización de las finanzas personales y familiares. Con este fin, desarrolla talleres de capacitación diseñados para llegar a públicos diversos sin distinciones de edad, género o nivel socio-económico. Las capacitaciones abordan temas relacionados al ahorro, inversión, endeudamiento y gasto.

Objetivos alcanzados

Durante estos 15 años de trabajo sostenido, Fundación Bien-Estar ha alcanzado los siguientes logros institucionales:

  • Más de 100 conjuntos habitacionales por medio de sus servicios de asesoría.
  • Más de 170 talleres de capacitación impartidos.
  • Más de 7 500 personas capacitadas en temas de educación financiera (desde el 2017).
  • Más de 10 000 beneficiarios indirectos.

Con el compromiso de seguir contribuyendo al desarrollo de comunidades socialmente sostenibles, Fundación Bien-Estar aspira incrementar el impacto positivo de su labor de acompañamiento social diversificando sus servicios y ampliando su área de cobertura hacia todo el país. Así mismo, implementará nuevos proyectos enfocados a lograr empoderamiento del espacio público, relaciones vecinales saludables y convivencia adecuada en espacios comunes.