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¿Cómo hacer un Reglamento Interno de Copropiedad? Parte 2

Para concluir con esta entrega, revisaremos más consejos que debes tener en cuenta al momento de redactar un Reglamento Interno de Copropiedad:

  • No trates de inventar el agua tibia. Es muy común que la oportunidad de construir una norma dispare nuestra creatividad y nos impulse a crear procesos, derechos y prohibiciones que creemos que cambiarán para siempre el régimen de propiedad horizontal. Ten mucho cuidado de caer en esta ilusión/tentación y solo desarrolla las regulaciones que son necesarias para “ajustar” las normas nacionales a la realidad de tu condominio. Recuerda que ningún reglamento interno podrá irse en contra de lo que disponen las normas legales de mayor jerarquía.

  • El diablo está en los detalles. Una norma excesivamente detallada puede ser un dolor de cabeza para quien la lee y para quien la ejecuta. Recuerda que cuando somos muy taxativos o específicos en el contenido del articulado, corremos el riesgo de dejar algún elemento fuera de nuestra regulación. Te sugerimos crear artículos claros y, en la medida de lo posible,  lo suficientemente generales para que el alcance de norma sea mayor y de más fácil aplicación.

  • Redacta ahora pensando en el mañana. Nada nos asegura que la realidad de hoy será la misma de mañana, por ende, no redactes un Reglamento Interno pensando solo en los problemas actuales. Tómate tu tiempo y proyecta en tu mente cuáles son los desafíos que deberá afrontar tu condominio a mediano y largo plazo. ¿Más copropietarios?, ¿más autos?, ¿más mascotas?, ¿más antenas satelitales?, ¿necesidad de medios telemáticos para llevar a cabo asambleas?… como ves, hay mucho que considerar para crear regulaciones que respondan a las necesidades futuras.

Recuerda que el Reglamento Interno de Copropiedad es solo un instrumento que será tan eficaz y positivo como la comunidad se lo permita. Crear un Reglamento Interno es una tarea muy importante y delicada que debe ser llevada a cabo con responsabilidad, compromiso y apego estricto a las normas que regulan el régimen de propiedad horizontal.

Esperamos que estos consejos te sean de utilidad y te permitan seguir construyendo mejores comunidades.  

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¿Cómo hacer un Reglamento Interno de Copropiedad? Parte 1

Esta suele ser una de las preguntas más frecuentes en nuestros cursos y consultorio legal, por lo que hemos creído importante elaborar dos artículos con su respuesta.

Antes de entrar en materia es preciso dejar de creer que el reglamento interno es la solución (mágica) a todos los problemas del condominio. Muchos condominios aprueban un nuevo reglamento interno con esa esperanza y tristemente, más temprano que tarde, se dan cuenta que la anhelada solución no llega. Esto sucede porque la mayoría de los problemas del condominio están relacionados con actitudes/valores que no pueden ser regulados por una norma como, por ejemplo: deficiente de cultura organizativa, irresponsabilidad naturalizada, falta de compromiso y escaso sentido de pertenencia.

Si en tu comunidad han podido trabajar en estas actitudes y lo que quieres es tener más y/o mejores regulaciones propias para tu condominio, los siguientes consejos te serán de mucha utilidad:

  • Leer antes de escribir. Hemos visto como muchos copropietarios pierden el entusiasmo cuando les damos este consejo. Antes de comenzar a redactar un reglamento interno es indispensable que administradores, directivos y copropietarios lean atentamente lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General. Esto les evitará serios problemas posteriores e impedirá que regulen lo que no deben regular o que lo regulen mal.

  • Prepara el terreno. Es imposible crear un reglamento interno sin atender previamente a los problemas directivos y administrativos del condominio. Sin perjuicio de otras gestiones, toma en cuenta las siguientes: haz una encuesta e identifica los principales problemas que se deben regular; promueve una campaña para mejorar la asistencia a las asambleas; comunica los objetivos y beneficios de un nuevo reglamento interno; emprende una fuerte gestión de cobranza para que los vecinos estén habilitados para votar en la asamblea; e, identifica a vecinos comprometidos y responsables para que participen en la construcción del reglamento.

  • Dale tiempo al tiempo. Roma no se construyó en un día y tampoco el reglamento interno de tu condominio. No esperes que el documento se redacte rápidamente y que después sea aprobado a la misma velocidad. Generalmente este proceso toma semanas o meses para ser perfeccionado. Recuerda que para que un reglamento interno sea de obligatorio cumplimiento debe haber sido aprobado por las 2/3 partes de los copropietarios, protocolizado en una notaría del cantón e inscrito en el Registro de la Propiedad respectivo.

 En el próximo artículo terminaremos de revisar los principales consejos para hacer tu reglamento interno de copropiedad.

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Inquilinos y propiedad horizontal. Segunda parte

En la presente entrega continuaremos analizando algunas de las preguntas más frecuentes que se originan a partir de la relación de inquilinato en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal.

¿Qué obligaciones tengo para con el condominio antes de dar en arriendo mi casa/departamento? El copropietario arrendador (dueño de casa) debe tener claro que antes de dar en arriendo su bien exclusivo (casa, departamento, oficina, local, etc.) debe cumplir con lo definido en el Art. 12 literal k) del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, obtener una certificación emitida por la administración del condominio que diga que se encuentra al día en el pago de sus obligaciones condominiales; en otras palabras, que no tiene deudas pendientes por concepto de expensas ordinarias, extraordinarias, multas, entre otros.

Asimismo, el Art. 20 literal h) de la norma citada anteriormente señala que es obligación del copropietario introducir en el contrato de arrendamiento una cláusula especial que diga que el arrendatario conoce y se somete expresamente al reglamento interno de copropiedad; conoce el valor de las expensas ordinarias y extraordinarias; y, conoce las normas y resoluciones generales anteriormente tomadas por la Asamblea General de Copropietarios y por los demás órganos de administración que conformen el condominio.

¿Puede la Administración negarle el uso de los bienes comunes a los arrendatarios o tratarlos de forma diferente? No. Los arrendatarios son parte de la vida del condominio y no debería existir ninguna discriminación en el uso de los bienes comunes. La única causal que puede limitar el uso de los bienes comunes es la mora en el pago de las expensas, la cual es aplicable tanto para copropietarios como usuarios a cualquier título.

¿Qué se debe considerar al momento de mudarse hacia una casa/departamento/local en condominio? Según lo dispuesto en la Disposición General Primera de la norma citada, para que la Administración autorice la mudanza hacia un bien sometido al régimen de propiedad horizontal es requisito indispensable que el copropietario demuestre que no existen obligaciones pendientes para con el condominio.

Como hemos podido ver, la relación entre arrendadores e inquilinos no solo se basa en los acuerdos que estos hayan pactado. La propiedad horizontal tiene regulaciones específicas sobre este tema y es necesario que los copropietarios, arrendatarios y administradores las conozcan para velar por una convivencia armónica entre vecinos. 

 

 

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Inquilinos y propiedad horizontal. (I parte)

Muchas casas, departamentos y demás bienes exclusivos son adquiridos como inversión, es decir, no son comprados con la finalidad de ocuparlos sino de percibir de ellos alguna renta. Esta práctica, además de ser plenamente legítima, ayuda a que las personas que no desean o no pueden adquirir una vivienda u oficina, puedan servirse de una a cambio del pago de una pensión locativa. En esta relación contractual solo intervienen dos partes, arrendador (dueño de casa) y arrendatario (inquilino), y sus derechos y obligaciones están definidos en la Ley de Inquilinato. Pero ¿qué ocurre cuando los bienes dados en arriendo son parte de un inmueble declarado en propiedad horizontal?

No es extraño encontrarse con esta interrogante en las oficinas de administración de los condominios, por ello, vamos a responder a algunas de las preguntas más frecuentes relacionadas con inquilinos y condominios:

¿Puede un arrendatario participar en la asamblea de copropietarios? Para responder a esta pregunta es necesario conocer la calidad con la que el arrendatario participaría en la Asamblea. Si el arrendatario asiste por sus propios derechos, él no tendría derecho de voz ni de voto, ya que, por más que habite en el condominio no es uno de los copropietarios y, por ende, no puede ejercer los derechos que les asisten a estos.  Sin embargo, si el arrendatario acude a la asamblea como delegado o representante de su dueño de casa (copropietario arrendador), puede ejercer el derecho de voz y voto que le corresponde a este. Es preciso señalar que para que el arrendatario, o cualquier otra persona, pueda representar al copropietario y tener derecho a voto en una asamblea, el copropietario deberá estar al día en el pago de las expensas y haberle notificado de este particular al Administrador, por escrito.

¿Puede el copropietario negarse a pagar las expensas aduciendo que es su arrendatario el obligado a hacerlo? No. La respuesta es clara y se basa principalmente en la obligación legal que tiene el copropietario de cumplir con el pago de las expensas. Recuerde que, por más que exista de por medio un acuerdo entre las partes, si es que las expensas se encuentran en mora y el administrador decide iniciar una acción judicial de cobro, esta siempre será en contra del copropietario. Con este antecedente, es altamente recomendado que el canon de arriendo que usted cobra a su inquilino tenga ya incluido el valor de la expensa; así, usted se encarga de pagar mensualmente este rubro, evitándose sorpresas y posibles dolores de cabeza.

En los siguientes artículos responderemos a más inquietudes sobre la relación de los inquilinos y la propiedad horizontal.

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Conflictos y negociación dentro de los condominios. Parte 2

Como pudimos ver en el artículo anterior, los conflictos dentro del condominio necesitan de una gestión sea oportuna, objetiva y eficiente. A continuación, veremos más consejos para emplearlos en nuestro condominio:

  • Aprende a manejar el tiempo. Un elemento clave para la acertada gestión de conflictos es el factor tiempo. Si bien estos deben ser atendidos rápidamente, esto no quiere decir que se tiene que sacrificar prudencia por oportunidad. El administrador deberá identificar el mejor momento para hacer el primer abordaje y establecer con las partes los pasos subsiguientes para encontrar una solución al problema. Recuerda, el resolver un conflicto de forma apresurada puede darte un resultado contraproducente.

  • Menos es más. Si bien esta frase originalmente fue acuñada para la arquitectura (Mies van der Rohe), vamos a usarla para señalar que mientras más sencilla es la solución, mejor es su aplicación y resultado. Asimismo, con esta frase nos referimos a que debemos evitar a toda costa incluir más actores, más “gestiones”, más reuniones de las estrictamente necesarias. Mientras más simple mantengamos el escenario, más claras serán nuestras propuestas de solución.

  • Nada es personal. Si llegamos a quitarle la carga personal (emocional) al conflicto, seguramente conseguiremos una mejor solución en mucho menos tiempo. Para ello, es necesario que identifiquemos claramente la necesidad o afectación y que trabajemos en la forma de satisfacerla o remediarla sin llegar centrarnos únicamente en el responsable. Trabajar sobre los hechos y no sobre los “culpables” nos ayuda a no perder de vista lo que realmente buscamos. De igual forma, evita que nos distraigamos de nuestro objetivo por dejarnos llevar por revanchas o venganzas que no solucionan nada.

Los conflictos son inherentes a la vida en condominio y no hay una fórmula mágica que los evite o solucione inmediatamente. Una eficiente gestión de los conflictos influye directamente en la calidad de vida de la comunidad y en la forma de organización de los vecinos, por ello, no descuides tus habilidades blandas y mejora tu forma de resolver los problemas dentro de tu condominio.

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Conflictos y negociación dentro de los condominios. Parte 1

Además de conocer los derechos y obligaciones que tiene dentro del inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, cada vecino debe armarse de paciencia y objetividad para manejar los distintos conflictos que se originan día a día en el condominio.

Como es sabido, los conflictos pueden ser oportunidades para mejorar las relaciones entre vecinos. Sin embargo, si estos no son manejados oportuna y adecuadamente, pueden generar serias afectaciones en la organización comunitaria. Sin el ánimo de romantizar al conflicto y de verlo como algo siempre positivo, es necesario comenzar a perderle el miedo y aprender a gestionarlo eficientemente para cuidar la sana convivencia y las relaciones vecinales.

Si eres administrador y quieres tener más herramientas para manejar un conflicto dentro de tu condominio, sigue los siguientes consejos:

  • No todo es negociable. Muchos vecinos emplean “estrategias de negociación” tan cuestionables que rayan en el abuso. Por ejemplo, condicionar el pago de la expensa al cumplimiento de tal o cual demanda, o, buscar que se extinga la totalidad de las obligaciones por el cumplimiento de solo una parte de ellas. Estos planteamientos, bastante comunes en los condominios, no pueden ser considerados en una negociación. Recordemos que las obligaciones establecidas en la ley no quedan a discreción del copropietario.

  • Relaciones por sobre acuerdos. Las negociaciones que llevamos a cabo dentro del condominio deben procurar obtener como resultado un alto nivel de satisfacción entre las partes y, sobre todo, cuidar que las relaciones entre estas no se vean afectadas. Más allá de conseguir un acuerdo que resuelva un problema de forma inmediata, es preciso evitar a toda costa que una de las partes se vea beneficiada a costa de la otra. Además de provocar insatisfacción en la parte afectada, la imagen del administrador quedará debilitada y susceptible a más reclamos y conflictos.

  • Verificación de fuentes y objetividad. Los administradores, al momento de gestionar un conflicto, no deben usar la información que han recibido de fuentes cuestionables como chismes y rumores. Para conocer los hechos, el administrador deberá acudir a cada una de las partes y obtener la información que necesita para poder construir, con los propios interesados, posibles soluciones al conflicto. Una vez que cuente con las dos versiones, deberá despojarse de estereotipos y sesgos y hará su mayor esfuerzo para crear un acuerdo sostenible y de beneficio mutuo.

En la siguiente publicación seguiremos con más consejos para manejar los conflictos dentro de un condominio.

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Cuidados que debemos tomar dentro del condominio ante el Covid-19: Parte 2

Continuamos con nuestras recomendaciones para aplicar dentro del condominio. En este artículo revisaremos algunas de las inquietudes que tienen nuestros lectores sobre la administración de condominios durante la emergencia sanitaria causada por el COVID-19.   

Al igual que en los artículos anteriores, queremos aclarar que ni la Ley de Propiedad Horizontal ni su Reglamento General tienen disposiciones expresas que puedan normar la conducta de los condóminos en emergencias sanitarias de esta magnitud. Por ello, apelamos directamente al sentido común, a la empatía y a la responsabilidad de cada vecino para salir de esta tragedia fortalecidos como comunidad.

  • Toma de decisiones. Dada la coyuntura sanitaria actual, las decisiones oportunas y responsables dentro de los condominios son indispensables para evitar que estos se vuelvan focos de contagio de COVID-19. Sin embargo, es preciso que estas decisiones no sean arbitrarias, abusivas, sobre dimensionadas, o peor aún, que lesionen derechos de los copropietarios y/o usuarios en general. En primer lugar, debemos recordar que las decisiones deben ser tomadas por los órganos de administración del condominio, es decir, el administrador, la directiva o la asamblea general; y, que el alcance de cada una de estas decisiones debe estar de acuerdo con sus respectivas competencias. Por ejemplo, el administrador no podrá por sí solo resolver el aumento o disminución del valor de las expensas, ya que esta es una competencia exclusiva de la asamblea general (Art. 45 literal “c” del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal). Asimismo, la asamblea general no necesita reunirse para tomar decisiones operativas, tomando en cuenta que para ello está el administrador (Art. 60 literales “a”, “b” y “s” del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal).

Otro punto que debemos tener muy en cuenta es que las decisiones que se toman desde el condominio deben precautelar la seguridad de los copropietarios y ocupantes del inmueble declarado en propiedad horizontal, pero sin llegar a excesos o abusos, como impedir el acceso de vecinos a sus bienes exclusivos por razones de profesión, lugar de nacimiento, estado de salud o condición socio económica. Las decisiones del condominio deben estar orientadas a definir protocolos de bio seguridad, sanitización de áreas comunes, dotación de materiales e insumos de desinfección para el personal y, en especial, a crear una cultura de cuidado entre vecinos.

Dentro de una comunidad tan próxima como lo es el condominio, el miedo, el desconocimiento y la indiferencia pueden ser elementos muy peligrosos al momento de tomar decisiones. Estos factores hacen que seamos discriminatorios, abusivos o irresponsables, en su orden. Para evitar tomar decisiones equivocadas, antes de resolver cualquier cosa debes tener la certeza de tu competencia dentro de condominio y de que dicha decisión no vulnera ninguna disposición legal, ni atenta contra los derechos de copropietarios o usuarios. Para ello, ten a mano la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal, el reglamento interno de tu condominio (si lo tiene), las resoluciones de las autoridades nacionales y locales, y las recomendaciones de las organizaciones de salud competentes.

Recuerda que las decisiones que se toman dentro del condominio no deben basarse en especulaciones o en mociones alarmistas. Estas necesitan tener una motivación legal y técnica que les permita ser defendidas en el caso del cuestionamiento de algún vecino.

Es tiempo de priorizar nuestras responsabilidades y asumir el papel de actores propositivos dentro nuestros edificios y conjuntos residenciales. Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.