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¿Por qué es importante nombrar un buen administrador en el condominio?

Parecería una pregunta retórica, pero en la práctica es más común de lo que nos imaginamos el subestimar la importancia de elegir un buen administrador para nuestro condominio.

Además de ser el representante legal, el administrador cumple funciones tan variadas como medulares dentro de la comunidad de copropietarios.

Si quieres conocer porqué debemos tomarnos en serio el nombramiento del administrador, toma en cuenta lo siguiente:

Es quien maneja el dinero del condominio. El administrador es el encargado de cobrar las expensas y pagar a los proveedores del condominio. De él depende que los servicios comunales estén al día y que puedas disfrutar de ellos con normalidad. Asimismo, el administrador es quien lleva las cuentas del condominio y responde por el mal uso de los recursos.

Cumple y hace cumplir las normas. No solo ejerce las facultades definidas en el Art. 60 del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, además se encarga de hacer que todos los copropietarios y usuarios cumplan con las normas del condominio.

Es el secretario de la asamblea. El administrador desempeña las funciones de secretario dentro de las sesiones de asamblea y directorio. Su trabajo no se limita a asistir a las sesiones; él es el encargado de que estas se desarrollen eficientemente y que lo resuelto quede instrumentado en actas conforme a la norma.

Prepara informes, presupuestos y propuestas de reglamentos. Su trabajo no solo es de ejecución. Además de llevar a cabo las disposiciones de la asamblea, el administrador pone a su consideración la información que esta necesita para tomar decisiones sustentadas y en beneficio de los copropietarios.

 Resuelve conflictos. Al ser uno de los órganos de administración del condominio, los copropietarios pueden acudir al administrador para ventilar un conflicto que requiera de un tercero neutral.

 Es quien toma las decisiones urgentes. En caso de una emergencia o un imprevisto, el administrador es el llamado a decidir sobre lo que debe hacerse sin esperar la aprobación de la asamblea o directorio.

Como pudiste ver, el administrador es una pieza clave en la organización del condominio. Antes de nombrar un administrador en tu condominio, recuerda todas las responsabilidades que este tendrá y que es necesario que cuente con suficiente formación y experiencia para asumir esta tarea.

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Acciones para fomentar una buena convivencia

Las relaciones sociales y, dentro de ellas, las relaciones vecinales constituyen uno de los aspectos que más inciden en la calidad de vida de las personas. Los ambientes en los que nos desenvolvemos, así como las personas con quienes compartimos nuestro tiempo y nuestros espacios influyen positiva o negativamente en el desarrollo de nuestras actividades y, en muchos casos, determinan la satisfacción que sentimos respecto a la vida.

Fuera de los ambientes laborales, nuestra casa o departamento es el espacio en el que mayor tiempo pasamos y nuestros vecinos son las personas con quienes, nos guste o no, compartimos el día a día. Por esta razón, lograr mantener una convivencia saludable dentro de los condominios y conjuntos habitacionales resulta fundamental para contribuir a mejorar nuestra calidad de vida.

Alineados a nuestro propósito de construir comunidad alrededor de la vivienda y con el objetivo de contribuir a lograr espacios de sana convivencia, desde Fundación Bien-Estar en esta ocasión te presentamos algunas recomendaciones para fomentar una buena convivencia vecinal:

Participa en las actividades condominiales, como reuniones, asambleas, mingas o actos sociales y culturales. Estos espacios promueven la interacción entre vecinos y permiten conocer a las personas con quienes convives. Estrechar los lazos vecinales, a su vez, genera empatía entre las personas, facilita la resolución de posibles conflictos y promueve espacios más seguros para todos.

Informa con anticipación sobre las actividades que vayas a realizar y que puedan afectar a tus vecinos de alguna manera. Tales como: obras de remodelación o reuniones en las que causarás ruido.

Modera los ruidos y evita la contaminación sonora innecesaria. Toma en cuenta que dentro de tu condominio viven personas mayores o enfermas y niños pequeños que necesitan descansar.

Sé responsable con la tenencia de tus mascotas. Los animalitos llegan a formar parte de la familia y su educación y buen comportamiento son de tu absoluta responsabilidad. Enséñales a no hacer ruido, recoge sus desechos y paséalos siempre con correa para evitar accidentes o molestias a otras personas de tu condominio.

Cuida las áreas comunales de tu edificio o conjunto habitacional. Recuerda que estos espacios son de todos y, por tanto, además del derecho a utilizarlos, también compartes la responsabilidad de mantenerlos.

Practica buenos modales y la amabilidad con todos tus vecinos, en especial con las personas de la tercera edad y con quienes posean alguna discapacidad. Sé un buen vecino y mantente siempre dispuesto a colaborar y prestar ayuda a quien lo necesite.

Paga puntualmente las expensas y cuotas establecidas en tu edificio o conjunto habitacional. El pago puntual de estos rubros permite a la Administración desempeñar su trabajo para el buen funcionamiento de todo el condominio.

Involúcrate en las actividades condominiales, colabora con la directiva y administración, propón alternativas de solución a los problemas existentes y, en general, mantente atendo y dispuesto a colaborar para contribuir al buen desempeño de la vida en el condominio.

El cumplimiento de estas sencillas pero importantes acciones promueven el desarrollo de relaciones saludables entre vecinos y facilitan la buena convivencia dentro de los conjuntos habitacionales o condominios. Recuerda que al vivir bajo el régimen de propiedad horizontal compartes derechos, pero también obligaciones y lograr espacios de buena vecindad es responsabilidad de todos los copropietarios.

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¿Cómo hacer un Reglamento Interno de Copropiedad? Parte 2

Para concluir con esta entrega, revisaremos más consejos que debes tener en cuenta al momento de redactar un Reglamento Interno de Copropiedad:

  • No trates de inventar el agua tibia. Es muy común que la oportunidad de construir una norma dispare nuestra creatividad y nos impulse a crear procesos, derechos y prohibiciones que creemos que cambiarán para siempre el régimen de propiedad horizontal. Ten mucho cuidado de caer en esta ilusión/tentación y solo desarrolla las regulaciones que son necesarias para “ajustar” las normas nacionales a la realidad de tu condominio. Recuerda que ningún reglamento interno podrá irse en contra de lo que disponen las normas legales de mayor jerarquía.

  • El diablo está en los detalles. Una norma excesivamente detallada puede ser un dolor de cabeza para quien la lee y para quien la ejecuta. Recuerda que cuando somos muy taxativos o específicos en el contenido del articulado, corremos el riesgo de dejar algún elemento fuera de nuestra regulación. Te sugerimos crear artículos claros y, en la medida de lo posible,  lo suficientemente generales para que el alcance de norma sea mayor y de más fácil aplicación.

  • Redacta ahora pensando en el mañana. Nada nos asegura que la realidad de hoy será la misma de mañana, por ende, no redactes un Reglamento Interno pensando solo en los problemas actuales. Tómate tu tiempo y proyecta en tu mente cuáles son los desafíos que deberá afrontar tu condominio a mediano y largo plazo. ¿Más copropietarios?, ¿más autos?, ¿más mascotas?, ¿más antenas satelitales?, ¿necesidad de medios telemáticos para llevar a cabo asambleas?… como ves, hay mucho que considerar para crear regulaciones que respondan a las necesidades futuras.

Recuerda que el Reglamento Interno de Copropiedad es solo un instrumento que será tan eficaz y positivo como la comunidad se lo permita. Crear un Reglamento Interno es una tarea muy importante y delicada que debe ser llevada a cabo con responsabilidad, compromiso y apego estricto a las normas que regulan el régimen de propiedad horizontal.

Esperamos que estos consejos te sean de utilidad y te permitan seguir construyendo mejores comunidades.  

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¿Cómo hacer un Reglamento Interno de Copropiedad? Parte 1

Esta suele ser una de las preguntas más frecuentes en nuestros cursos y consultorio legal, por lo que hemos creído importante elaborar dos artículos con su respuesta.

Antes de entrar en materia es preciso dejar de creer que el reglamento interno es la solución (mágica) a todos los problemas del condominio. Muchos condominios aprueban un nuevo reglamento interno con esa esperanza y tristemente, más temprano que tarde, se dan cuenta que la anhelada solución no llega. Esto sucede porque la mayoría de los problemas del condominio están relacionados con actitudes/valores que no pueden ser regulados por una norma como, por ejemplo: deficiente de cultura organizativa, irresponsabilidad naturalizada, falta de compromiso y escaso sentido de pertenencia.

Si en tu comunidad han podido trabajar en estas actitudes y lo que quieres es tener más y/o mejores regulaciones propias para tu condominio, los siguientes consejos te serán de mucha utilidad:

  • Leer antes de escribir. Hemos visto como muchos copropietarios pierden el entusiasmo cuando les damos este consejo. Antes de comenzar a redactar un reglamento interno es indispensable que administradores, directivos y copropietarios lean atentamente lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y su Reglamento General. Esto les evitará serios problemas posteriores e impedirá que regulen lo que no deben regular o que lo regulen mal.

  • Prepara el terreno. Es imposible crear un reglamento interno sin atender previamente a los problemas directivos y administrativos del condominio. Sin perjuicio de otras gestiones, toma en cuenta las siguientes: haz una encuesta e identifica los principales problemas que se deben regular; promueve una campaña para mejorar la asistencia a las asambleas; comunica los objetivos y beneficios de un nuevo reglamento interno; emprende una fuerte gestión de cobranza para que los vecinos estén habilitados para votar en la asamblea; e, identifica a vecinos comprometidos y responsables para que participen en la construcción del reglamento.

  • Dale tiempo al tiempo. Roma no se construyó en un día y tampoco el reglamento interno de tu condominio. No esperes que el documento se redacte rápidamente y que después sea aprobado a la misma velocidad. Generalmente este proceso toma semanas o meses para ser perfeccionado. Recuerda que para que un reglamento interno sea de obligatorio cumplimiento debe haber sido aprobado por las 2/3 partes de los copropietarios, protocolizado en una notaría del cantón e inscrito en el Registro de la Propiedad respectivo.

 En el próximo artículo terminaremos de revisar los principales consejos para hacer tu reglamento interno de copropiedad.

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Inquilinos y propiedad horizontal. Segunda parte

En la presente entrega continuaremos analizando algunas de las preguntas más frecuentes que se originan a partir de la relación de inquilinato en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal.

¿Qué obligaciones tengo para con el condominio antes de dar en arriendo mi casa/departamento? El copropietario arrendador (dueño de casa) debe tener claro que antes de dar en arriendo su bien exclusivo (casa, departamento, oficina, local, etc.) debe cumplir con lo definido en el Art. 12 literal k) del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, obtener una certificación emitida por la administración del condominio que diga que se encuentra al día en el pago de sus obligaciones condominiales; en otras palabras, que no tiene deudas pendientes por concepto de expensas ordinarias, extraordinarias, multas, entre otros.

Asimismo, el Art. 20 literal h) de la norma citada anteriormente señala que es obligación del copropietario introducir en el contrato de arrendamiento una cláusula especial que diga que el arrendatario conoce y se somete expresamente al reglamento interno de copropiedad; conoce el valor de las expensas ordinarias y extraordinarias; y, conoce las normas y resoluciones generales anteriormente tomadas por la Asamblea General de Copropietarios y por los demás órganos de administración que conformen el condominio.

¿Puede la Administración negarle el uso de los bienes comunes a los arrendatarios o tratarlos de forma diferente? No. Los arrendatarios son parte de la vida del condominio y no debería existir ninguna discriminación en el uso de los bienes comunes. La única causal que puede limitar el uso de los bienes comunes es la mora en el pago de las expensas, la cual es aplicable tanto para copropietarios como usuarios a cualquier título.

¿Qué se debe considerar al momento de mudarse hacia una casa/departamento/local en condominio? Según lo dispuesto en la Disposición General Primera de la norma citada, para que la Administración autorice la mudanza hacia un bien sometido al régimen de propiedad horizontal es requisito indispensable que el copropietario demuestre que no existen obligaciones pendientes para con el condominio.

Como hemos podido ver, la relación entre arrendadores e inquilinos no solo se basa en los acuerdos que estos hayan pactado. La propiedad horizontal tiene regulaciones específicas sobre este tema y es necesario que los copropietarios, arrendatarios y administradores las conozcan para velar por una convivencia armónica entre vecinos.