Antes de entrar en materia, y al igual que en el artículo anterior publicado en este blog, es preciso aclarar que la legislación ecuatoriana vigente que regula el régimen de propiedad horizontal no contempla disposiciones expresas sobre la conducta de los condóminos en emergencias sanitarias. Por ello, apelamos directamente al sentido común, a la empatía y a la responsabilidad de cada vecino para salir de esta tragedia fortalecidos como comunidad.
La responsabilidad es uno de los valores que ha marcado la diferencia entre el éxito y el fracaso de las comunidades, frente a esta pandemia. Ahora más que nunca es imperativo el cumplimiento de nuestras obligaciones con nuestra familia, condominio y ciudad. Para quienes vivimos en condominio, una de estas obligaciones es pagar puntualmente las expensas. Como sabemos, este es un tema eficientemente abordado en la Ley de Propiedad Horizontal (Arts. 5, 13) y en su Reglamento General (Arts. 12 lit) c, 19, 26, 27), por lo que resumiremos su naturaleza en tres características principales: obligatoriedad, incondicionalidad y beneficio común.
Si partimos de un sentido estrictamente legal, la emergencia por el COVID-19 no ha cambiado el escenario jurídico sobre este tema, lo cual se traduce en que no podemos dejar de pagar puntualmente las expensas. Sin embargo, la realidad es más compleja y hay muchos factores sociales y económicos que deben ser considerados desde la Administración del condominio.
En este caso, el Administrador se ve en una disyuntiva que debe resolver con sabiduría y practicidad. Por un lado, existe la imperiosa necesidad de cubrir los gastos del condominio; por otro, la real y probada incapacidad de varios vecinos de pagar las expensas. Saber qué hacer exactamente dependerá de cada conjunto y del nivel de compromiso de sus vecinos. Sin perjuicio de ello, a continuación les dejamos ciertas ideas que podrían ser de ayuda:
- Quien puede pagar no debe dejar de hacerlo. Algunos copropietarios no se han visto tan afectados como otros, y si bien sus ingresos pueden estar comprometidos, dicha afectación no les impide cumplir puntualmente con el pago de las expensas. Si somos parte de este grupo, sigamos pagándolas a tiempo y no nos dejemos llevar por la tentación de aprovecharnos de la situación y caer en mora injustificadamente. Recordemos que en estos momentos nuestro pago oportuno es vital para la sostenibilidad del condominio y, sobre todo, permite que las personas que trabajan para nosotros también puedan contar con su remuneración a tiempo (guardias, conserjes, jardineros, administradores).
- Quien no puede pagar debe acordar un plan de pagos. Los vecinos que lastimosamente se ven afectados en mayor medida por esta emergencia sanitaria, y que por ende no pueden pagar sus expensas a tiempo, deben notificar este particular a la administración con el fin de establecer un plan de pagos. Este plan debe ser lo suficientemente cómodo para que pueda ser cumplido por el copropietario, pero sin afectar el punto de equilibrio financiero del condominio. La forma en la que se reestructure la deuda dependerá del valor de la expensa, del monto total de la deuda que será refinanciada, de la capacidad de recuperación económica del copropietario y de las necesidades de liquidez del condominio.
- Diferenciar al copropietario que no puede pagar la expensa por esta emergencia del moroso recurrente. Es probable que en su condominio también exista ese vecino que, teniendo el dinero para pagar, no pagaba las expensas puntualmente. Y también es probable que ese mismo vecino quiera justificar su conocida irresponsabilidad con la emergencia sanitaria actual. En este caso, el Administrador deberá diferenciar los casos que obedecen a fuerza mayor, de aquellos que no. Esta diferenciación se hará evidente en las condiciones de los planes de pagos a los que cada uno acceda. Si bien es momento de solidaridad con los que menos tienen, también es oportuno ser firme con aquellos que buscan aprovecharse de las circunstancias.
- Recurrir al fondo común de reserva. Si pese a los esfuerzos en el cobro de las expensas (incluida la cartera vencida), el condominio no puede llegar a un punto de equilibrio financiero, la Administración y la Asamblea podrían analizar la pertinencia y factibilidad de recurrir al fondo común de reserva, como una medida extrema para cubrir los gastos comunes urgentes que no han podido ser atendidos por este caso de fuerza mayor.
Tengamos en mente que estos momentos son difíciles para todos, y que por ello debemos esforzarnos por ser mejores vecinos, más solidarios, más responsables.
Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.
