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Conflictos y negociación dentro de los condominios. Parte 2

Como pudimos ver en el artículo anterior, los conflictos dentro del condominio necesitan de una gestión sea oportuna, objetiva y eficiente. A continuación, veremos más consejos para emplearlos en nuestro condominio:

  • Aprende a manejar el tiempo. Un elemento clave para la acertada gestión de conflictos es el factor tiempo. Si bien estos deben ser atendidos rápidamente, esto no quiere decir que se tiene que sacrificar prudencia por oportunidad. El administrador deberá identificar el mejor momento para hacer el primer abordaje y establecer con las partes los pasos subsiguientes para encontrar una solución al problema. Recuerda, el resolver un conflicto de forma apresurada puede darte un resultado contraproducente.

  • Menos es más. Si bien esta frase originalmente fue acuñada para la arquitectura (Mies van der Rohe), vamos a usarla para señalar que mientras más sencilla es la solución, mejor es su aplicación y resultado. Asimismo, con esta frase nos referimos a que debemos evitar a toda costa incluir más actores, más “gestiones”, más reuniones de las estrictamente necesarias. Mientras más simple mantengamos el escenario, más claras serán nuestras propuestas de solución.

  • Nada es personal. Si llegamos a quitarle la carga personal (emocional) al conflicto, seguramente conseguiremos una mejor solución en mucho menos tiempo. Para ello, es necesario que identifiquemos claramente la necesidad o afectación y que trabajemos en la forma de satisfacerla o remediarla sin llegar centrarnos únicamente en el responsable. Trabajar sobre los hechos y no sobre los “culpables” nos ayuda a no perder de vista lo que realmente buscamos. De igual forma, evita que nos distraigamos de nuestro objetivo por dejarnos llevar por revanchas o venganzas que no solucionan nada.

Los conflictos son inherentes a la vida en condominio y no hay una fórmula mágica que los evite o solucione inmediatamente. Una eficiente gestión de los conflictos influye directamente en la calidad de vida de la comunidad y en la forma de organización de los vecinos, por ello, no descuides tus habilidades blandas y mejora tu forma de resolver los problemas dentro de tu condominio.

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Conflictos y negociación dentro de los condominios. Parte 1

Además de conocer los derechos y obligaciones que tiene dentro del inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, cada vecino debe armarse de paciencia y objetividad para manejar los distintos conflictos que se originan día a día en el condominio.

Como es sabido, los conflictos pueden ser oportunidades para mejorar las relaciones entre vecinos. Sin embargo, si estos no son manejados oportuna y adecuadamente, pueden generar serias afectaciones en la organización comunitaria. Sin el ánimo de romantizar al conflicto y de verlo como algo siempre positivo, es necesario comenzar a perderle el miedo y aprender a gestionarlo eficientemente para cuidar la sana convivencia y las relaciones vecinales.

Si eres administrador y quieres tener más herramientas para manejar un conflicto dentro de tu condominio, sigue los siguientes consejos:

  • No todo es negociable. Muchos vecinos emplean “estrategias de negociación” tan cuestionables que rayan en el abuso. Por ejemplo, condicionar el pago de la expensa al cumplimiento de tal o cual demanda, o, buscar que se extinga la totalidad de las obligaciones por el cumplimiento de solo una parte de ellas. Estos planteamientos, bastante comunes en los condominios, no pueden ser considerados en una negociación. Recordemos que las obligaciones establecidas en la ley no quedan a discreción del copropietario.

  • Relaciones por sobre acuerdos. Las negociaciones que llevamos a cabo dentro del condominio deben procurar obtener como resultado un alto nivel de satisfacción entre las partes y, sobre todo, cuidar que las relaciones entre estas no se vean afectadas. Más allá de conseguir un acuerdo que resuelva un problema de forma inmediata, es preciso evitar a toda costa que una de las partes se vea beneficiada a costa de la otra. Además de provocar insatisfacción en la parte afectada, la imagen del administrador quedará debilitada y susceptible a más reclamos y conflictos.

  • Verificación de fuentes y objetividad. Los administradores, al momento de gestionar un conflicto, no deben usar la información que han recibido de fuentes cuestionables como chismes y rumores. Para conocer los hechos, el administrador deberá acudir a cada una de las partes y obtener la información que necesita para poder construir, con los propios interesados, posibles soluciones al conflicto. Una vez que cuente con las dos versiones, deberá despojarse de estereotipos y sesgos y hará su mayor esfuerzo para crear un acuerdo sostenible y de beneficio mutuo.

En la siguiente publicación seguiremos con más consejos para manejar los conflictos dentro de un condominio.

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Consejos para ser un mejor administrador de condominios

Si eres un experto administrador o recién estás comenzando en esta actividad, sigue estos consejos que te ayudarán en esta apasionante labor:

  • Ser y parecer. Un buen administrador no solo debe cumplir con eficiencia y oportunidad sus tareas, sino que además debe saber informar a los copropietarios sobre los procesos y los resultados. Por ejemplo, si se va a contratar un nuevo bien o servicio, es recomendable que se informe sobre el proceso, su justificación, las ofertas presentadas y el resultado de la evaluación de estas. De esta forma, los copropietarios siempre estarán al tanto del trabajo emprendido y no podrán aducir desconocimiento en el caso de alguna objeción posterior.

  • Cuentas claras, administrador para largo. Una de las principales causas que motivan el cambio de un administrador es la falta de transparencia en las cuentas del condominio. Si bien esto no significa necesariamente el encubrimiento de algún perjuicio financiero, el no rendir cuentas puede generar falta de confianza en los condóminos y resistencia al pago de las expensas. Los administradores deben rendir cuentas periódicamente y cada vez que sea requerido por la Asamblea. Ya sea por mera información o con el fin de tomar correctivos oportunos, transparentar las cuentas marca la diferencia entre una administración exitosa y una fallida.

  • Lo que sabemos es una gota de agua; lo que ignoramos es el océano. Esta frase original de Isaac Newton nos ayuda a entender que sin perjuicio de los muchos años de experiencia que tengamos en la administración de condominios, siempre hay algo más que aprender, mejorar o corregir.  Se debe tomar en cuenta que la administración de condominios requiere del conocimiento de varias profesiones por lo que es imperativo una constante capacitación en temas legales, contables, financieros y administrativos. Un buen administrador de condominios no es el que tiene una respuesta para todo, sino el que busca constantemente asesoría y/o capacitación para brindar un mejor servicio al condominio.

  • Si eres bueno en algo, jamás lo hagas gratis. Los administradores de condominios tienen a su cargo muchas responsabilidades que demandan tiempo y esfuerzo, por lo que es justo que exista una contraprestación económica por este servicio. Para tener una mejor cartera de condominios, el administrador deberá fijar una tarifa por sus servicios que sea coherente con las horas efectivamente dedicadas al conjunto, la complejidad de la comunidad a administrar y el valor de las expensas que percibe el condominio. Si bien en condominios pequeños es habitual nombrar administradores ad honorem (sin paga), es necesario reconsiderar esta modalidad ya que el encargo puede ser más exigente de lo originalmente previsto y el administrador necesitará ser compensado tarde o temprano.

  • Necesitas ser eficiente, no el mejor amigo de todos. Un administrador debe ser la encarnación de la eficiencia y del apego a la ley. Si bien el carisma puede ser un punto a favor, este no puede ser considerado como el mejor atributo. Si un administrador basa su gestión en “una desbordada amistad”, tarde o temprano esto dará pie a abusos y malentendidos. Un trato respetuoso, cordial y amable debe ser el canal de comunicaciones asertivas, directas, objetivas y sustentadas. Recuerda que cuando hay problemas en el condominio, por más “amistoso” que hayas sido como administrador, las responsabilidades recaerán en ti y solo un conocimiento claro de la ley y los procesos te podrá ayudar a salir del apuro.

La administración de condominios no es una empresa fácil. La disciplina y la precisión que demanda el trabajo administrativo es tan importante como la habilidad para manejar personas y conflictos. Si tienes a cargo un condominio, recuerda que su sostenibilidad organizativa y financiera depende de tu acertada gestión.

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¿Cómo afrontar la nueva normalidad dentro de los condominios?

En los últimos días, el Comité de Operaciones de Emergencia (COE) definió las nuevas medidas que regularán, a nivel nacional, el sistema de semaforización aplicado para contener la propagación del COVD-19.

Más allá de evaluar si estas son o no acertadas, desde la administración de condominios debemos prepararnos para evitar que este cambio afecte el control biosanitario logrado dentro de nuestros edificios o conjuntos residenciales.

Recordemos que el cambio de color en el semáforo no es una invitación para descuidar las medidas sanitarias adoptadas al inicio de esta pandemia. Al contrario, si se permite una mayor circulación de personas y vehículos, el riesgo de contagio podría ser mayor.

Para evitar que el cambio de color en el semáforo afecte a nuestro condominio, toma en cuentas las siguientes recomendaciones:

  • No bajar la guardia. Es preciso mantener los protocolos sanitarios tomados al inicio de esta emergencia. La desinfección, el distanciamiento físico y el evitar las áreas comunes deben seguir siendo las reglas de oro dentro del condominio.
  • Retomar poco a poco las tareas pospuestas. En el caso de haber suspendido la jornada laboral de los trabajadores, o se haya pactado un horario diferente por la restricción de movilidad impuesta al inicio de la emergencia sanitaria, las nuevas medidas pueden ser la oportunidad para revisar estos acuerdos con el fin de retomar paulatinamente las principales actividades de conserjería y mantenimiento. Es importante seguir priorizando las tareas, dando énfasis a las de limpieza y desinfección de los espacios de mayor tránsito y riesgo de contaminación: cabinas de ascensores, puertas principales de ingreso, pasamanos, recibidores, etc.

  • Cuida al personal del condominio. Además de la dotación de insumos de limpieza y desinfección, la administración debe proveer al personal del condominio del equipo necesario para que este pueda realizar su trabajo sin riesgo de contaminación. Procura establecer protocolos de ingreso y salida del personal como: desinfección o cambio de ropa al llegar al edificio, control de temperatura, uso permanente de mascarilla dentro del edificio, etc.

Si bien las nuevas medidas serán más flexibles en cuanto a movilidad y desarrollo de actividades económicas y sociales, la gravedad de la pandemia está lejos de ser superada. Recuerda que es tiempo de priorizar nuestras responsabilidades y asumir el papel de actores propositivos dentro de nuestros edificios y conjuntos residenciales. Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.

 

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Cuidados que debemos tomar dentro del condominio ante el Covid-19: Parte 2

Continuamos con nuestras recomendaciones para aplicar dentro del condominio. En este artículo revisaremos algunas de las inquietudes que tienen nuestros lectores sobre la administración de condominios durante la emergencia sanitaria causada por el COVID-19.   

Al igual que en los artículos anteriores, queremos aclarar que ni la Ley de Propiedad Horizontal ni su Reglamento General tienen disposiciones expresas que puedan normar la conducta de los condóminos en emergencias sanitarias de esta magnitud. Por ello, apelamos directamente al sentido común, a la empatía y a la responsabilidad de cada vecino para salir de esta tragedia fortalecidos como comunidad.

  • Toma de decisiones. Dada la coyuntura sanitaria actual, las decisiones oportunas y responsables dentro de los condominios son indispensables para evitar que estos se vuelvan focos de contagio de COVID-19. Sin embargo, es preciso que estas decisiones no sean arbitrarias, abusivas, sobre dimensionadas, o peor aún, que lesionen derechos de los copropietarios y/o usuarios en general. En primer lugar, debemos recordar que las decisiones deben ser tomadas por los órganos de administración del condominio, es decir, el administrador, la directiva o la asamblea general; y, que el alcance de cada una de estas decisiones debe estar de acuerdo con sus respectivas competencias. Por ejemplo, el administrador no podrá por sí solo resolver el aumento o disminución del valor de las expensas, ya que esta es una competencia exclusiva de la asamblea general (Art. 45 literal “c” del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal). Asimismo, la asamblea general no necesita reunirse para tomar decisiones operativas, tomando en cuenta que para ello está el administrador (Art. 60 literales “a”, “b” y “s” del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal).

Otro punto que debemos tener muy en cuenta es que las decisiones que se toman desde el condominio deben precautelar la seguridad de los copropietarios y ocupantes del inmueble declarado en propiedad horizontal, pero sin llegar a excesos o abusos, como impedir el acceso de vecinos a sus bienes exclusivos por razones de profesión, lugar de nacimiento, estado de salud o condición socio económica. Las decisiones del condominio deben estar orientadas a definir protocolos de bio seguridad, sanitización de áreas comunes, dotación de materiales e insumos de desinfección para el personal y, en especial, a crear una cultura de cuidado entre vecinos.

Dentro de una comunidad tan próxima como lo es el condominio, el miedo, el desconocimiento y la indiferencia pueden ser elementos muy peligrosos al momento de tomar decisiones. Estos factores hacen que seamos discriminatorios, abusivos o irresponsables, en su orden. Para evitar tomar decisiones equivocadas, antes de resolver cualquier cosa debes tener la certeza de tu competencia dentro de condominio y de que dicha decisión no vulnera ninguna disposición legal, ni atenta contra los derechos de copropietarios o usuarios. Para ello, ten a mano la Ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal, el reglamento interno de tu condominio (si lo tiene), las resoluciones de las autoridades nacionales y locales, y las recomendaciones de las organizaciones de salud competentes.

Recuerda que las decisiones que se toman dentro del condominio no deben basarse en especulaciones o en mociones alarmistas. Estas necesitan tener una motivación legal y técnica que les permita ser defendidas en el caso del cuestionamiento de algún vecino.

Es tiempo de priorizar nuestras responsabilidades y asumir el papel de actores propositivos dentro nuestros edificios y conjuntos residenciales. Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.

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Las expensas condominiales y la emergencia sanitaria

Antes de entrar en materia, y al igual que en el artículo anterior publicado en este blog, es preciso aclarar que la legislación ecuatoriana vigente que regula el régimen de propiedad horizontal no contempla disposiciones expresas sobre la conducta de los condóminos en emergencias sanitarias. Por ello, apelamos directamente al sentido común, a la empatía y a la responsabilidad de cada vecino para salir de esta tragedia fortalecidos como comunidad.

La responsabilidad es uno de los valores que ha marcado la diferencia entre el éxito y el fracaso de las comunidades, frente a esta pandemia. Ahora más que nunca es imperativo el cumplimiento de nuestras obligaciones con nuestra familia, condominio y ciudad. Para quienes vivimos en condominio, una de estas obligaciones es pagar puntualmente las expensas. Como sabemos, este es un tema eficientemente abordado en la Ley de Propiedad Horizontal (Arts. 5, 13) y en su Reglamento General (Arts. 12 lit) c, 19, 26, 27), por lo que resumiremos su naturaleza en tres características principales: obligatoriedad, incondicionalidad y beneficio común.

Si partimos de un sentido estrictamente legal, la emergencia por el COVID-19 no ha cambiado el escenario jurídico sobre este tema, lo cual se traduce en que no podemos dejar de pagar puntualmente las expensas. Sin embargo, la realidad es más compleja y hay muchos factores sociales y económicos que deben ser considerados desde la Administración del condominio.

En este caso, el Administrador se ve en una disyuntiva que debe resolver con sabiduría y practicidad. Por un lado, existe la imperiosa necesidad de cubrir los gastos del condominio; por otro, la real y probada incapacidad de varios vecinos de pagar las expensas. Saber qué hacer exactamente dependerá de cada conjunto y del nivel de compromiso de sus vecinos. Sin perjuicio de ello, a continuación les dejamos ciertas ideas que podrían ser de ayuda:

  • Quien puede pagar no debe dejar de hacerlo. Algunos copropietarios no se han visto tan afectados como otros, y si bien sus ingresos pueden estar comprometidos, dicha afectación no les impide cumplir puntualmente con el pago de las expensas. Si somos parte de este grupo, sigamos pagándolas a tiempo y no nos dejemos llevar por la tentación de aprovecharnos de la situación y caer en mora injustificadamente. Recordemos que en estos momentos nuestro pago oportuno es vital para la sostenibilidad del condominio y, sobre todo, permite que las personas que trabajan para nosotros también puedan contar con su remuneración a tiempo (guardias, conserjes, jardineros, administradores).

  • Quien no puede pagar debe acordar un plan de pagos. Los vecinos que lastimosamente se ven afectados en mayor medida por esta emergencia sanitaria, y que por ende no pueden pagar sus expensas a tiempo, deben notificar este particular a la administración con el fin de establecer un plan de pagos. Este plan debe ser lo suficientemente cómodo para que pueda ser cumplido por el copropietario, pero sin afectar el punto de equilibrio financiero del condominio. La forma en la que se reestructure la deuda dependerá del valor de la expensa, del monto total de la deuda que será refinanciada, de la capacidad de recuperación económica del copropietario y de las necesidades de liquidez del condominio.

  • Diferenciar al copropietario que no puede pagar la expensa por esta emergencia del moroso recurrente. Es probable que en su condominio también exista ese vecino que, teniendo el dinero para pagar, no pagaba las expensas puntualmente. Y también es probable que ese mismo vecino quiera justificar su conocida irresponsabilidad con la emergencia sanitaria actual. En este caso, el Administrador deberá diferenciar los casos que obedecen a fuerza mayor, de aquellos que no. Esta diferenciación se hará evidente en las condiciones de los planes de pagos a los que cada uno acceda. Si bien es momento de solidaridad con los que menos tienen, también es oportuno ser firme con aquellos que buscan aprovecharse de las circunstancias.

  • Recurrir al fondo común de reserva. Si pese a los esfuerzos en el cobro de las expensas (incluida la cartera vencida), el condominio no puede llegar a un punto de equilibrio financiero, la Administración y la Asamblea podrían analizar la pertinencia y factibilidad de recurrir al fondo común de reserva, como una medida extrema para cubrir los gastos comunes urgentes que no han podido ser atendidos por este caso de fuerza mayor.

Tengamos en mente que estos momentos son difíciles para todos, y que por ello debemos esforzarnos por ser mejores vecinos, más solidarios, más responsables.

 

Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.

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Cuidados que debemos tomar dentro del condominio ante al Covid-19: Parte 1

Ahora que tenemos más tiempo en casa, quienes vivimos en condominios podemos sentir de primera mano la importancia de tener una comunidad organizada y una administración eficiente. Seguramente en los días anteriores a la emergencia sanitaria, muchos de los problemas del condominio nos parecían ajenos y sin importancia, ya que, como la mayoría de los vecinos, salíamos temprano a trabajar y regresábamos por la noche. En ese intervalo de 10 o 12 horas de ausencia, nuestra atención estaba en los problemas que asumíamos como urgentes (trabajo, compras, cuentas por pagar, etc.), relegando a los que ahora nos parecen importantes: nuestro casa, condominio y comunidad.

Esta pandemia de COVID-19 ha puesto a prueba nuestra capacidad de resiliencia y de adaptación al cambio, asimismo, ha dejado en evidencia nuestra débil disciplina para acatar normas de beneficio común.

Aunque resulte una obviedad para muchos vecinos, y un descubrimiento para muchos otros, el coronavirus no distingue si un espacio físico es público o privado, exclusivo o comunal. El virus, como el agente infeccioso microscópico que es, circulará libremente por cualquier lugar, si no tomamos medidas estrictas para impedir su propagación.

Antes de hablar de nuestras primeras recomendaciones para enfrentar al COVID-19 desde el condominio, queremos aclarar que ni la Ley de Propiedad Horizontal ni su Reglamento General tienen disposiciones expresas que puedan normar la conducta de los condóminos en emergencias sanitarias de esta magnitud. Por ello, apelamos directamente al sentido común, a la empatía y a la responsabilidad de cada vecino para salir de esta tragedia fortalecidos como comunidad.

  • Quédate en casa, no en las áreas comunes. Es imposible que hasta el día de hoy no hayas visto, leído o escuchado sobre la campaña global que promueve que las personas se queden en casa, como una medida eficiente para evitar la propagación del virus. Sin embargo, muchos de nosotros asumimos que la recomendación (obligación) consiste en no salir a la calle, al parque o al centro comercial. Con base en esta interpretación, se ha visto a muchos vecinos ocupar las áreas comunes de los condominios para hacer ejercicio y socializar. Esta acción, aparte de ser incoherente con el espíritu de las disposiciones nacionales y locales (quédate en CASA), es irresponsable con nuestra salud, la de nuestras familias y de la todos los copropietarios.

Toma en cuenta que los juegos infantiles, las máquinas de ejercicio, las sillas y demás bienes comunes son superficies en las que el coronavirus puede estar por varias horas antes de que te infecte. Recuerda que el hecho de que no veas a nadie más en esa área no quiere decir que nadie estuvo en ese lugar algunas horas antes.   Asimismo, piensa en que tú puedes estar contagiado de coronavirus y, sin saberlo o sin presentar algún síntoma, al acudir a estos espacios comunes estás propagando el virus afectando a tu comunidad.

Por eso, sigue la recomendación de quedarte en casa, lo que significa en tu área exclusiva (casa, departamento, suite, etc.) y, por tu seguridad y la de todos, tampoco salgas a las áreas comunes.

 

  • Ensucia menos, limpia más. En muchos condominios el servicio de conserjería se verá afectado por la restricción de la circulación dentro de las ciudades. Por ello, creer que se puede tener la misma rutina, aparte de inviable, resulta irresponsable. Toma en cuenta que los corredores y pasillos, si bien son espacios comunes por definición, te sirven a ti y a tus vecinos, por lo cual no está por demás organizarse para limpiarlos por días o áreas específicas.

Las cabinas de los ascensores son espacios de fácil contaminación, tanto por su espacio poco ventilado, como por el contacto directo con otras personas. Para evitar contagios, procura establecer reglas en el uso del ascensor, como: número máximo de personas por cabina (1 o 2 dependiendo del tráfico), no tocar la botonera directamente con las manos (usa un pañuelo desechable), coloca una alfombra con desinfectante para que los vecinos limpien su calzado antes de entrar, entre otras.

En estos momentos debemos inclinar un poco la balanza que define la relación entre derechos y obligaciones dentro de un condominio. Es tiempo de priorizar nuestras responsabilidades y asumir el papel de actores propositivos dentro nuestros edificios y conjuntos residenciales. Saldremos de esta emergencia juntos, como condominio, como comunidad.

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¿Un buen vecino se nace o se hace?

A ser un buen vecino se aprende, no se nace siéndolo. Se logra ser un buen vecino aplicando reglas y normas de conducta que favorecen la creación de hábitos de convivencia saludables y sostenibles en el tiempo. En términos generales, un buen vecino es aquella persona que se identifica con el lugar en el que vive y por ello actúa responsable y activamente con la comunidad que lo rodea.

Es muy común que exista una idea equivocada respecto a las características que distinguen a buen vecino. Generalmente, se asocia como positivo un comportamiento pasivo e indiferente. Es decir, a menudo se cree que un buen vecino es una persona que no participa, que se encierra en su casa o departamento, hace silencio, aguanta los abusos sin denunciarlos y, en general, es invisible para su comunidad. No molesta.

Sin embargo y muy por el contrario, un buen vecino es aquella persona que se siente parte de la comunidad de la que forma parte y por ello participa activamente en las decisiones y actividades del condominio o conjunto residencial en el que habita. Un buen vecino, se involucra e identifica con su comunidad, de esta manera, construye relaciones saludables y duraderas con las personas con quienes convive.

Importancia de la buena vecindad

Los vecinos son personas con quienes, queramos o no, convivimos a diario. Por eso es necesario desarrollar y mantener relaciones saludables que faciliten la convivencia del día a día, así como, que permitan afrontar de forma colaborativa los problemas comunes y apoyarse para encontrar soluciones mutuamente satisfactorias.

Adicionalmente, una buena relación vecinal estimula el desarrollo de empatía con las personas que nos rodean y genera un sentimiento de familiaridad. El sentirse parte de una comunidad permite asumir responsabilidades y compartir derechos y obligaciones con un objetivo de bienestar común. De esta manera, es posible desarrollar relaciones respetuosas e incluso lazos afectivos que permitirán afrontar eventualidades o emergencias de forma más efectiva y beneficiosa para todos.

Comportamiento de un buen vecino

Como se explicó en los párrafos anteriores, no se nace siendo buen vecino, sino que, se aprende a serlo por medio de la adopción de comportamientos y códigos de conducta que favorecen la convivencia y la buena vecindad. A continuación enlistamos algunos comportamientos concretos que podemos empezar a aplicar para mejorar como vecinos.

  • Pagar puntualmente las expensas, alícuotas, cuotas extraordinarias y demás valores de pago obligatorio que permiten mantener y administrar los espacios comunes del conjunto habitacional.
  • Colocar la basura en los lugares destinados para hacerlo y respetar los horarios establecidos para evitar contaminación o suciedad que puedan incomodar a los vecinos o a sí mismo.
  • Controlar y evitar hacer ruidos excesivos o innecesarios, principalmente en horas de la noche y madrugada. De esta manera se respeta la necesidad de silencio y tranquilidad que los vecinos necesitan en sus hogares.
  • Si tiene mascotas, actuar responsablemente con el cuidado de las mismas de manera que su presencia en el condominio no cause molestias a los vecinos. Para ello, por ejemplo, se debe recoger los desechos y educarlas para no hacer ruido.
  • Participar activamente en las reuniones y asambleas convocadas por la administración y/o directiva del condominio. De esta manera, se mantiene al tanto de las necesidades comunes y colabora para encontrar soluciones mutuamente beneficiosas para todos los vecinos.
  • Escuchar las necesidades de las otras personas, respetar los criterios distintos y procurar llegar a acuerdos.
  • Proponer iniciativas que puedan ayudar a mejorar la vida de toda la comunidad.
  • Asumir responsabilidades dentro del condominio. Evaluar las decisiones tomadas y proponer cambios o acciones correctivas si es necesario.

Recuerda empezar a aplicar los comportamientos explicados. Su práctica continua los convertirá en hábitos saludables para la convivencia dentro de tu conjunto habitacional o condominio. Ser un mejor vecino te beneficiará a ti y a tu comunidad. Desarrollando empatía para con tus vecinos desarrollarás también la capacidad de adaptarte a entornos nuevos, de respetar la diferencia y, en general, mejorará tus relaciones con las personas que te rodean.

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¿Por qué es tan importante pagar a tiempo las expensas del condominio?

¿Por qué debo comprar gasolina para mi auto? ¿Por qué debo cargar la batería de mi teléfono? Al principio podemos pensar que estas preguntas no tienen relación con el título de este artículo, sin embargo, vamos a ver que todas ellas tienen una respuesta común: “porque si no lo hago, no funciona”.

Un condominio se financia principalmente con el pago obligatorio y oportuno de una cuota mensual, llamada expensa, por parte de todos los copropietarios. Esta cuota es calculada en función de las alícuotas de copropiedad de los condóminos y del presupuesto elaborado para cubrir los gastos del condominio.

Tal como lo dice el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, las expensas son indispensables y necesarias para la administración, conservación, reparación y seguridad de los bienes comunes e incluyen: gastos de administración, remuneración de conserjes y empleados del condominio, energía eléctrica y agua potable de las áreas comunes, seguridad, vigilancia, mantenimiento de ascensores, equipos, útiles de limpieza, reparaciones ordinarias del inmueble, de su equipamiento y combustibles para los equipos del condominio, y de su seguro.

Por ello, si no pago a tiempo mis expensas, es decir, dentro de los primeros 10 días de cada mes, estoy afectando al normal desenvolvimiento del condominio y generando un perjuicio a mis vecinos y también a mi familia. Por ejemplo, si no pago mi expensa a tiempo, el administrador del condominio no va a tener suficiente liquidez para cubrir completamente las facturas de agua potable comunal, de la empresa de seguridad, o el sueldo del conserje, etc.  Si en el mismo mes, otros vecinos no pagan a tiempo las expensas, el problema es mucho mayor ya que los servicios pueden ser suspendidos.

¿Por qué debo pagar las expensas del condominio?

Debe pagar las expensas mensuales porque es una obligación definida en la ley ante la cual no puede excusarse. Específicamente, dicha obligatoriedad está contenida en el Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y en el Art. 20 literal i) del Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal.  Recuerde que en caso de mora, el cobro incluso puede ser realizado a través de un juicio ejecutivo o un proceso monitorio.

Tomemos en cuenta que si el vecino que se encuentra en mora del pago de sus expensas es demandado, este, además del pago de lo adeudado por las expensas, deberá pagar adicionalmente los intereses generados por la mora, multas (si se aplicaren) y los honorarios de su abogado patrocinador, sin perjuicio de que sea condenado al pago de los gastos en que incurrió el condominio para iniciar esta acción judicial. 

Adicionalmente y más allá de la obligación legal, debemos entender que el pago oportuno de las expensas es una obligación moral de cada copropietario para con el condominio y con sus vecinos. No veamos al pago de la expensa como una carga sino como el aporte justo para una mejor convivencia en comunidad.

Como podrá ver, es más fácil y barato pagar oportunamente sus expensas. Evítese molestias y cumpla puntualmente con sus obligaciones para con el condominio.

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Si busca una vivienda buena, bonita y barata, la propiedad horizontal puede ser su mejor opción

Ya sea por necesidad o inversión, el comprar una vivienda es un sueño que muchos queremos cumplir. Nos imaginamos desde la cantidad de habitaciones que deberá tener, hasta el color de las paredes. Queremos una vivienda linda e independiente, sin embargo, cuando comenzamos a analizar los hechos nos enfrentamos a una dura realidad: está fuera de nuestro presupuesto.

Si este escenario le resulta familiar, le invitamos a conocer un poco sobre el régimen de propiedad horizontal, el cual puede ser una buena opción para acceder a una vivienda económica, atractiva y de calidad.

¿Qué es la propiedad horizontal?

Es un régimen especial de propiedad que permite que un gran inmueble o proyecto inmobiliario (edificio, conjunto residencial, centro comercial) pueda dividirse en otras unidades más pequeñas (departamentos, casas individuales, locales) para que sean adquiridas por diversos dueños, quienes compartirán entre sí bienes comunes, con base en los derechos y obligaciones propios de este régimen legal.

¿Por qué optar por un bien bajo propiedad horizontal?

Además de contribuir a densificar ordenadamente a la ciudad, la propiedad horizontal vuelve más eficiente el uso que se le da al suelo, a los servicios básicos y al equipamiento urbano. En otras palabras, se aprovecha mejor el terreno, lo cual redunda en menor costo por metro cuadrado para el comprador. Por ejemplo, si usted quiere comprar un terreno para construir una casa de 90 metros cuadrados, lo más probable es que no encuentre uno vacante en el sector que usted quiere, y que, si lo encuentra, resulte excesivamente costoso. Sin embargo, si en ese lugar se decide hacer un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, un departamento de 90 metros cuadrados tendrá un valor mucho más accesible y contará con bienes y servicios comunes que complementarán los beneficios de su bien exclusivo.

De igual forma, en lo que se refiere a servicios, si usted tiene una vivienda independiente y decide contratar el servicio de seguridad de un punto de vigilancia, 24 horas, 7 días a la semana, este podría oscilar entre $2000 y $2500 mensuales. Cubrir el pago de este valor resultaría inalcanzable para una familia de ingresos promedio, si desea asumirlo solo por su cuenta. Sin embargo, en un condominio este valor es distribuido entre todos los copropietarios y se vuelve parte de la expensa ordinaria. Es decir, su familia podría contar con seguridad y pagar solo una fracción por este servicio. 

Puntos positivos de la propiedad horizontal

  • Optimiza el espacio físico de implantación y mejora la relación de precio por metro cuadrado.
  • Densifica el suelo y ayuda a un mejor aprovechamiento de la ciudad y su equipamiento.
  • Cuando es usada conforme a la planificación de la ciudad, ayuda a que no se siga expandiendo la mancha urbana de las ciudades y crea polos de desarrollo.
  • Facilita el acceso a la vivienda porque sus costos son menores.
  • Brinda servicios y comodidades que serían difíciles de acceder al estar bajo otro régimen de propiedad.
  • Crea un tejido social a partir de la convivencia.

Elementos que considerar antes de optar por un bien bajo propiedad horizontal

  • Los derechos que ejerce el propietario sobre su bien exclusivo (departamento, casa, local) están limitados a las disposiciones de la Ley y Reglamento de Propiedad Horizontal y al reglamento interno del condominio.
  • Para cubrir los servicios y el mantenimiento de las áreas comunes es necesario el pago oportuno de las expensas (cuotas mensuales).
  • La convivencia que se genera dentro de un condominio demanda un alto grado de responsabilidad, paciencia y empatía.

Adquirir un inmueble bajo propiedad horizontal, así como vivir en uno, es una excelente opción si nos comprometemos a ejercer y cumplir los derechos y obligaciones que regulan a este régimen. Anímese, haga cuentas y no pierda la oportunidad de adquirir su vivienda bajo propiedad horizontal.